Stagnierende Gewinne um die 2,7 Milliarden Euro trotz hoher Zinsen am Geldmarkt – dank Immobilienverkauf und Mieterhöhungen 2024. Mit dem neuen Finanzpaket des Bundestags hofft Vonovia 2028 auf 3,4 Milliarden Gewinn.
Am Mittwoch stellte Deutschlands größter Wohnimmobilienkonzern Vonovia seine Zahlen für 2024 vor und gab Aussicht auf das laufende Geschäftsjahr 2025. Der bereinigte Gewinn schrumpfte 2024 auf knapp 2,6 Milliarden Euro. Im laufenden Jahr 2025 soll der bereinigte Gewinn leicht auf 2,7 bis 2,8 Milliarden Euro ansteigen.
Die letzten drei Jahre habe das Unternehmen rund 11 Milliarden Euro an zusätzlichem Kapital generiert. Jetzt könne der Immobilienkonzern dieses Potenzial ausschöpfen und als Marktführer mit neuen Perspektiven vorangehen. Um die Schulden zu reduzieren, hatte Vonovia wie auch andere aus der Branche milliardenschwere Immobilien veräußert.
Wie Zinsen das Geschäft verändern
Vonovia sind seit längerem die steigenden Zinsen am Anleihemarkt ein Dorn im Auge. Die Aktie beispielsweise verlor kräftig an Wert wegen der Aussicht auf einen höheren Schuldenstand Deutschlands durch die Lockerung der Schuldenbremse und eines Infrastruktur-Sondervermögens in Höhe von 500 Milliarden Euro.
„Der Immobilienmarkt reagiert aktuell deutlich auf die angekündigten Investitionspläne der Bundesregierung“, sagte Unternehmenschef Rolf Buch. Gestiegene Zinsen sind nicht gut für Immobilien, weil die Geldanlage in andere Bereiche im Vergleich lukrativer werden.
Die Aktie des Unternehmens sackte stark ab, als der Bundestag das Schuldenpaket für Aufrüstung und Infrastruktur Anfang März ankündigte. Das liegt auch daran, dass durch die massive Neuverschuldung Deutschlands die Zinsen für Anleihen gestiegen sind.
Das führt für Immobilienunternehmen und speziell die Baubranche zu schmaleren Gewinnmargen. Denn diese müssen sich für Neubauprojekte in der Regel Geld leihen. Wenn die Zinsen darauf, sogenannte Bauzinsen, zu hoch sind, ist es für Unternehmen weniger lukrativ zu bauen. Bereits 2023 erklärte Vonovia, man baue derzeit trotz Wohnungsnot in Deutschland nicht, weil es sich „nicht lohnt und rechnet“. 2023 und 2024 hatte Vonovia keine Neubauprojekte begonnen und dies mit der hohen Inflation und den gestiegenen Zinsen begründet.
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Kommt die Baubranche aus der Krise?
Die deutsche Baubranche steckt dabei seit mehreren Jahren in einer Krise. Die Auswirkungen der Pandemie waren noch nicht verkraftet, da sorgte der Ausbruch des Krieges in der Ukraine für die nächste Hürde. Hohe Zinsen und Materialkosten zwangen den größten deutschen Wohnungskonzern 2023 zum Baustopp von 60.000 Wohnungen. Bis heute ist die Aktien von Vonovia nicht auf dem Stand von 2021.
Im Jahresbericht wertet das Unternehmen das Jahr 2024 trotzdem positiv aus. Nach der Zinswende Mitte des vergangenen Jahres konnte Vonovia wieder mehr bauen. Die Anzahl neu gebauter Wohnungen stieg im Vergleich zu 2023 leicht von etwa 2.500 auf etwa 3.700; die Leerstandsquote ist weiterhin gering.
Die Mieteinnahmen wurden trotz Krisenlage gesteigert. Statt 7,74 Euro verlangte Vonovia 2024 dafür nunmehr 8,01 Euro pro Quadratmeter von Mieter:innen. Das bedeutete auch einen Anstieg der Ausschüttungen von Dividenden an die Aktionär:innen des Unternehmens.
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Mieter:innen haben Vonovia über die Krise gerettet
Wie sich das Milliardenpaket auf Vonovia und andere Wohnungskonzerne auswirkt, ist ohne feststehenden Koalitionsvertrag noch unklar. Der Jahresbericht zeigt, dass Mieter:innen den Preis für die Krise der deutschen Immobilienwirtschaft gezahlt haben – und das im zweifacher Hinsicht.
Während der Krisenzeit konnte Vonovia die Dividenden an Anleger:innen dank gestiegener Mietpreise in ganz Deutschland hochhalten. Ausschüttungen von Dividenden machen aktuell etwa 45 % des Mietpreises aus. Wohnraum ist weiterhin viel zu knapp, auch weil die Wohnungskonzerne in Krisenzeiten das Bauen einstellen. Das trägt gleichzeitig zu einer stärkeren Knappheit und einem noch härteren Wettbewerb auf dem Mietmarkt bei. Insbesondere in den Großstädten sorgt das für immer weiter steigende Monatsmieten.
Einzug in unfertigen Neubau – Mieter:innen wehren sich gegen Vonovia
Vonovia schielt aufs Sondervermögen für die Infrastruktur
Auch die zukünftige Entwicklung durch die in dieser Woche beschlossene Änderung der Schuldenbremse wird im Bericht thematisiert. Man erkläre, dass die mittel- und langfristigen Auswirkungen des Schuldenpakets „auf Immobilienpreise und Finanzierungskosten noch unklar“ seien. Gleichzeitig gibt man sich optimistisch, 2025 wieder zu wachsen.
Im Milliardenpaket des Bundestages wittert Vonovia die Chance, ordentlich Geld für die Bauinfrastruktur abzugreifen. Vertreter:innen der Wohnungswirtschaft haben sich bereits direkt an Union und SPD gewandt, um den Wohnungsbau bei Koalitionsverhandlungen auf die Tagesordnung zu setzen. Das sei gut für die Konjunktur in Deutschland, heißt es. Insgesamt peilt Vonovia für 2028 einen operativen Unternehmensgewinn von 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro an. Das wären etwa 30 Prozent mehr als 2024.
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